Как продажа недвижимости облагается налогом

Содержание статьи:

Уплата налога при продаже зарубежной недвижимости

Согласно налоговому кодексу, Доходы полученные от продажи недвижимости, находившейся в собственности более 3 лет, освобождаются от налога (пункт 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ).

Распространяется ли это правило на продажу зарубежной недвижимости?

Обязано ли физ лицо резидент декларировать доход от продажи недвижимости, находившейся в собственности более 3 лет?

04 Августа 2015, 18:27 Anton, г. Москва

Ответы юристов (8)

В соответствие со ст. 207 плательщиками НДФЛ являются налоговые резиденты.

Согласно п. 2 ст. 207 НК РФ,

налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения.

НК РФ не предусматривает территориальных ограничений. НДФЛ в связи с продажей зарубежной недвижимости платить необходимо, кроме следующего случая.

На такую недвижимость распространяются все правила уплаты НДФЛ, включая п. 17.1. ст. 217 НК РФ о не облагаемых доходах от продажи недвижимости, которой владели более трех лет.

Декларация по НДФЛ за продажу такой недвижимости не подается. Налог не уплачивается.

Есть вопрос к юристу?

Антон, добрый вечер.

Декларацию подавать нужно, а налог платить не нужно.

Письмо ФНС России от 09.11.2012 г. № ЕД-3-3/[email protected]

Вопрос: Об освобождении от уплаты НДФЛ
доходов, полученных физическим лицом от продажи квартиры, принадлежащей
ему на праве собственности более трех лет и находящейся за пределами РФ.
30.11.2012Российский налоговый портал

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 09.11.2012 г. № ЕД-3-3/[email protected]
Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц дохода, полученного физическим лицом от продажи квартиры, находящейся на территории иностранного государства, и сообщает следующее.
Порядок обложения налогом на доходы физических лиц
доходов, получаемых физическими лицами, установлен гл. 23 «Налог на
доходы физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс).
Согласно положениям ст. 207 Кодекса налогоплательщиками налога на доходы
физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми
резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие
доходы от источников в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми
резидентами Российской Федерации.
Доход от продажи квартиры, находящейся за пределами Российской Федерации, на основании пп. 5 п. 3 ст. 208 Кодекса, относится к доходам, полученным от источников за пределами Российской Федерации.
На основании п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежит обложению налогом на доходы физических лиц доход, полученный физическим лицом, являющимся налоговым резидентом Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, в частности, от продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более.
Указанные положения применяются независимо от места нахождения продаваемой квартиры.

Письмо ФНС России от 09.11.2012 г. № ЕД-3-3/[email protected]:

«На основании п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежит обложению налогом на доходы физических лиц доход, полученный физическим лицом, являющимся налоговым резидентом Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, в частности, от продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более.

Указанные положения применяются независимо от места нахождения продаваемой квартиры. »

таким образом, Вы так же освобождаетесь от уплаты налога, если собственности за рубежом более 3х лет

Поправлю свой ответ, подавать декларацию не обязательно.

Письмо Федеральной налоговой службы от 6 апреля 2012 г. № ЕД-3-3/[email protected] Об
освобождении от налогообложения НДФЛ при продаже квартиры, находившейся в
собственности налогоплательщика более трех лет

Денежные средства, полученные от продажи жилья, дач, садовых домиков
или земельных участков (долей в них), находившихся в собственности
налогоплательщика 3 года и более, не облагаются НДФЛ. В налоговой
декларации можно не указывать такие доходы.

ФНС России разъясняет, что физлица вправе не подавать декларацию при
продаже квартиры, если они владели ею более 3 лет и у них нет иных
доходов, подлежащих декларированию.

поясните пожалуйста, в какой стране находитя недвижимость?

Уточнение клиента

Латвия. Это имеет значение?

04 Августа 2015, 23:43

Антон, это имеет значение в том случае, если между странами не заключено соглашение об устранении двойного налогообложения.

Такие соглашения заключаются между странами для того, чтобы гражданин или юр.лицо не платили налог дважды за совершение одной и той же операции или за один и тот же объект недвижимости: сперва в казну одного государства, потом в казну другого.

Между Латвией и Россией такое соглашение имеется: «СОГЛАШЕНИЕ МЕЖДУ ПРАВИТЕЛЬСТВОМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ПРАВИТЕЛЬСТВОМ ЛАТВИЙСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОБ ИЗБЕЖАНИИ ДВОЙНОГО НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ И О ПРЕДОТВРАЩЕНИИ УКЛОНЕНИЯ ОТ УПЛАТЫ НАЛОГОВ В ОТНОШЕНИИ НАЛОГОВ НА ДОХОДЫ И КАПИТАЛ» от 20 декабря 2010 года.

На территории России действительно налог при продаже недвижимости, находящийся в собственности более трех лет, не уплачивается. А вот что касается аналогичного правила в отношении недвижимости на территории Латвии — это вам нужно выяснять в налоговом законодательстве этой страны. Не исключаю, что там нет такого правила, и в связи с этим у налоговых органов этой страны могут быть к вам вопросы.

Смотрите так же:

  • Закон no 171-фз 2013 Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 23 […]
  • Вычет налога при продаже квартиры Как сэкономить на налоге при продаже квартиры По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), […]
  • Когда увеличится пенсия по старости в 2018г Социальная пенсия в 2018 году, по традиции, повышается с 1 апреля. Но многие пенсионеры, в том числе и работающие, уже сейчас хотят знать последние новости о том, какая будет пенсия у них после индексации. Социальная […]
  • 2018 налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц форма 3-ндфл Декларация 3-НДФЛ в 2018: бланк Актуально на: 5 февраля 2018 г. Форма 3-НДФЛ 2017 (пример заполнения) Форма 3-НДФЛ – это Налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц. Представлять ее по итогам 2017 года […]
  • Сколько рассматривается жалоба Подскажите пожалуйста в течении скольки дней рассматривается жалоба в прокуратуре? Здравствуйте!!Подскажите пожалуйста в течении скольки дней рассматривается жалоба в прокуратуре? Ответы юристов (4) В соответствии со […]
  • Родители могут получить вычет за своих несовершеннолетних детей Имущественный вычет на ребенка Я использовал своё право на имущественный налоговый вычет в 2003 г. Имею ли я право при покупке квартиры на сына или дочь до 18 лет получить имущественный вычет на них, моей доли там не […]

С уважением, Роман.

Я ознакомился с вышеуказанным Соглашением, там указано следующее в отношении вашей ситуации:

«Статья 24 МЕТОДЫ УСТРАНЕНИЯ ДВОЙНОГО НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

1. В отношении резидента Российской Федерации двойное налогообложение
устраняется следующим образом: если резидент Российской Федерации получает доход или владеет капиталом, который в соответствии с положениями настоящего Соглашения может облагаться налогом в Латвийской Республике, сумма налога на такой доход или капитал, подлежащая уплате в Латвийской Республике, может вычитаться из налога, взимаемого в Российской Федерации. Сумма такого вычета, однако, не должна превышать сумму налога на этот доход или капитал, рассчитанного в соответствии с законодательством Российской Федерации».

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Разъяснения

Налог на продажу доли в квартире: налог при продаже квартиры целиком (в том числе доли в ней) или по долям, способы уменьшить налог, оформление сделки >>>

Зачастую продавец обязан заплатить налог с продажи доли в квартире. Почему «зачастую», а не всегда? Все зависит от трех факторов:

1. Срока владения долей (то есть срока в течение которого доля в квартире была в собственности продавца).
2. Продажной цены доли и кадастровая стоимости квартиры в целом.
3. Порядка оформления купли-продажи доли.

Срок владения долей в квартире

До 2016 года действовало правило: если доля находилась в вашей собственности 3 года и больше, то доход от ее продажи не облагался налогом. Сумма дохода значения не имеет. Декларированию такой доход не подлежит.

С 1 января 2016 года правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Особо подчеркну — новые правила относятся только к тем долям, которые оформлены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Об этом четко написано в пункте 3 статьи 4 этого закона. Он предусматривает, что новый порядок расчета налога «применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года». Если право собственности оформлено раньше (в 2015, 2014, 2013 и т. д. году), то по этим долям применяются старые правила расчета налога: доход от продажи долей, которой вы владели 3 года и больше, налогом не облагают.

Итак, правило про 3-х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении долей, которые были получены:

  • по наследству;
  • в дар от близкого родственника. По статье 14 Семейного кодекса близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
  • по приватизации;
  • по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением)

Если вы продаете такую долю в квартире и доля находилась в вашей собственности 3 года и больше, то налог с продажи платить не нужно. Продажная стоимость доли значения не имеет.

В отношении остальных долей, полученных в собственность после 1 января 2016 года, этот срок составляет не 3 (три), а 5 (пять) лет. Кстати местные власти вправе его уменьшить (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, для пенсионеров).

Пример
Вы продаете долю в квартире.

Ситуация 1
Доля получена по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи доля находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Ситуация 2
Долю вы купили после 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи доля находилась в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.
—————————-

Причем 3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения долей может начаться в начале, середине или конце года. Аналогичные правила относятся и к 5-ти годам. Это 60 месяцев непрерывного владения долей. Подробней о том, как определить срок владения смотрите по ссылке.

Как определить начало срока в течение которого доля была в вашей собственности? Обычно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на долю. Строка в Свидетельстве «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации». Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по доле. Нужная дата стоит в строке 3 «Вид, номер и дата государственной регистрации права».

Из этого правила есть три исключения при которых неважно когда оформлено Свидетельство или какая дата указана в выписке. Они касаются квартир полученных:

  • по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
  • в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
  • до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).

Внимание!

Если доля была получена в собственность по частям (например, 1/4 долю вы купили, а еще 1/4 получили по наследству и в результате, стали владельцем 1/2 доли), то право собственности на всю долю отсчитывают с момента первого оформления доли. Тот факт, что размер этой доли увеличился (с 1/4 до 1/2) никакого значения не имеет. Подробней о расчете срока владения при получении долей в разное время смотрите по ссылке.

Пример
В марте 2017 года три человека приобрели квартиру. Отец, его сын и брат отца. По 1/3 каждый. В сентябре 2019 года отец умер. В связи с этим его сын получил долю отца (1/3) в наследство. По состоянию на сентябрь 2019 года доля сына составила 2/3.

В этой ситуации считается, что сын владеет 2/3 доли с марта 2017 года.

Таким образом, налог с продажи доли находящейся в собственности продавца 5 лет и больше (более 5 лет), а в отдельных случаях 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию этот доход не подлежит. Поэтому, если это ваш случай, то дальше можете не читать.

Налог с продажи доли, которая находилась в собственности менее 5 (пяти) или 3 (трех) лет, возможно придется заплатить. Но тут имеют значение два других фактора:

1. Продажная цена доли и кадастровая стоимость квартиры в целом.
2. Порядок оформления договора купли-продажи доли.

Поговорим о них подробнее.

Продажная цена доли в квартире и оформление сделки

Ваш доход — это продажная цена доли по договору купли-продажи. Из этого правила есть исключение. Оно касается долей, полученных в собственность после 1 января 2016 года. По таким долям доход, облагаемый налогом, равен одной, но максимальной величине:

— либо продажной цены доли по договору;
— либо цены доли рассчитанной из кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7.

Пример
Вы продаете 1/2 долю в квартире, которая получена в собственность в 2017 году. Кадастровая стоимость квартиры 4 200 000 руб.

Ситуация 1
Продажная цена доли по договору 1 800 000 руб.

Цена доли, рассчитанная из кадастровой стоимости квартиры (и коэффициента 0,7) составляет:
4 200 000 х 0,7 х 1/2 = 1 470 000 руб.

Вашим доходом считают наибольшую величину. Это продажная цена доли по договору — 1 800 000 руб.

Ситуация 2
Продажная цена доли по договору 1 200 000 руб.

Цена доли, рассчитанная из кадастровой стоимости квартиры (и коэффициента 0,7) составляет:
4 200 000 х 0,7 х 1/2 = 1 470 000 руб.

Вашим доходом считают наибольшую величину. Это стоимость доли, рассчитанная из кадастровой цены квартиры — 1 470 000 руб.

У продавца доли в квартире есть два способа уменьшить доход при расчете налога с полученного дохода. Он может выбрать любой из них по своему желанию.

Способ первый. Доходы минус расходы

Продав долю в квартире, которая была менее трех лет в собственности, вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с приобретением этой доли. Подобные расходы должны быть подтверждены документами. Налоговая инспекция будет их проверять!

«. налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.»

Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между доходом и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, доля в квартире продана дешевле, чем куплена) налог с продажи доли платить не надо.

Пример
Иванов владеет долей в квартире меньше трех лет. Он решил ее продать.

Ситуация 1
Иванов купил долю за 1 200 000 руб. Продажная цена доли и его доход, облагаемый налогом, — 2 300 000 руб. Налогом облагают доход в сумме:
2 300 000 (продажная стоимость доли в квартире) — 1 200 000 (расходы на покупку доли) = 1 100 000 руб.

Сумма налога:
1 100 000 х 13% = 143 000 руб.

Ситуация 2
Иванов купил долю за 1 250 000 руб. Продажная цена доли и его доход, облагаемый налогом, — 1 120 000 руб. Налогом облагают доход в сумме:
1 120 000 (продажная стоимость доли в квартире) — 1 250 000 (расходы на покупку доли) = 0 руб.

Налог платить не нужно.

В большинстве случаев доля в квартире не покупается отдельно. Обычно она поступает в собственность вместе с самой квартирой, купленной несколькими дольщиками (например семьей). В этой ситуации сумму расходов на приобретение конкретной доли либо указывают в договоре купли-продажи самой квартиры, либо определяют по формуле (если в договоре стоимость каждой доли не указана):

Пример
Семьей из 3 человек приобретена квартира стоимостью 6 700 000 руб. Каждому из членов семьи принадлежит по 1/3 доли. В договоре купли-продажи квартиры стоимость каждой доли не указана. Там лишь приведена общая цена квартиры.

В такой ситуации покупная стоимость каждой доли составляет:
6 700 000 (общая стоимость квартиры) х 1/3 = 2 233 333 руб.

Способ второй. Имущественный вычет

Продав долю в квартире вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога (подробнее о вычетах читайте по ссылке). В отношении недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год. Об этом сказано в статье 220 Налогового кодекса (пункт 1 и 2). Если доход превышает вычет, налог нужно платить с суммы превышения. Если нет — налог не платят.

Внимание!

При продаже имущества, которое находится в долевой собственности, общая сумма вычета распределяется между совладельцами ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. Дело в том, что этот вычет предоставляется не в отношении каждого продавца, а в отношении одного объекта (например, квартиры или дома). Получается, что если вы продаете свою долю отдельно это считают отдельным объектом. Поэтому вы получаете вычет в полной сумме (1 000 000 руб.). А если вы продаете квартиру (в том числе и свою долю в ней) вместе с другими собственниками, то квартира и считается таким объектом. Поэтому вычет в размере 1 000 000 руб. будет распределен между всеми собственниками-продавцами.

Вот тут получает огромное значение порядок оформления сделки купли-продажи.

Вариант первый. Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Вместе с квартирой продается и ваша доля в ней. В такой ситуации, вычет в размере 1 000 000 руб. распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям.

Вариант второй. Квартира продается по долям. То есть каждый собственник продает свою долю по отдельному договору. В такой ситуации КАЖДЫЙ собственник вправе получить вычет в 1 000 000 руб. Об этом говорится в одном из писем ФНС России, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями (см. ссылку).

Пример
Семья из трех человек продает квартиру за 3 700 000 руб. Эта цена больше кадастровой стоимости квартиры. Каждому из них принадлежит 1/3 в квартире. Квартира была получена по наследству. Поэтому расходов по ее приобретению нет. Продавцы квартиры пользуются вычетом.

Ситуация 1
Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры.

Каждый собственник получает право на вычет в размере:
1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 = 333 333 руб.

Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:
3 700 000 х 1/3 (доход) – 333 333 (вычет) = 900 000 руб.

С него каждый собственник должен заплатить налог в размере:
900 000 руб. х 13% = 117 000 руб.

Ситуация 2
Квартира продается по долям. То есть по трем договорам купли-продажи долей, заключенным каждым собственником с покупателем. Стоимость каждой доли 1 233 333 руб. (что дает в общей сумме 3 700 000 руб.). В этой ситуации каждый собственник получает право на вычет в размере 1 000 000 руб.

Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:
1 233 333 (доход) – 1 000 000 (вычет) = 233 333 руб.

С него каждый собственник должен заплатить налог в размере:
233 333 руб. х 13% = 30 333 руб.

Это на 86 667 руб. меньше, чем при варианте 1.

Как снизить налог?

Если вы прочитали текст выше, то ответ понятен. Нужно грамотно оформить сделку купли-продажи. Продавать квартиру по долям, а не целиком. То есть по нескольким договорам купли-продажи долей, а не по одному договору купли-продажи квартиры.

Но есть и еще один важный момент. Как вы видите из приведенного выше примера, при продаже квартиры целиком доход был распределен между собственниками квартиры пропорционально их долям. Однако, в договоре купли-продажи квартиры собственники вправе закрепить любой другой порядок распределения дохода. Который вообще никак не привязан к размеру их долей. Об этом говорится в одном из писем ФНС России, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями (см. ссылку).

Если же в договоре этот порядок вообще никак не определен (то есть в нем указана лишь общая стоимость квартиры и не отражено как доход распределяется между совладельцами), то продавцы вправе заключить соглашение о распределении дохода между ними. О том, как оформить соглашение о распределении дохода смотрите по ссылке.

В чем же выгода? Она возникнет, если хоть один из собственников владел своей долей больше 3 или 5 лет. В этом случае наибольшую сумму дохода нужно распределить на него. А оставшуюся между другими сособственниками. Причем доля дохода, приходящегося на каждого из них должна соответствовать сумму причитающегося им вычета. В этой ситуации платить налог никому не придется.

Пример
Семья из трех человек (отец, сын и дочь) продает квартиру за 3 700 000 руб. Это больше кадастровой стоимости квартиры. Каждому из них принадлежит 1/3 в квартире. При этом отец владеет своей долей больше 5 лет, а сын и дочь – меньше. Расходов по приобретению квартиры нет. Поэтому продавцы (сын и дочь) пользуются вычетом.

Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Договор предусматривает, что доход от продажи квартиры распределен так:
— сын – 333 333 руб.;
— дочь – 333 333 руб.;
— отец – 3 033 334 руб. (3 700 000 – 333 333 – 333 333).

В этой ситуации отец платить налог не должен вне зависимости от стоимости его доли. Он владеет своей долей в квартире больше 5 лет. Сын и дочь получают право на вычет в размере:
1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 = 333 333 руб.

Доход каждого из них, облагаемый налогом, равен:
333 333 (доход) – 333 333 (вычет) = 0 руб.

По этой сделке налогов платить никто не должен. При этом сын и дочь обязаны сдать декларацию по налогу. Отец сдавать декларацию не обязан.

Портал «Ваши налоги»
2018

____________________________________________________________________________________________________________________

ВНИМАНИЕ!

НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ «КОММЕНТИРОВАТЬ». ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА «ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ».

ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

Недвижимость

Квартирам прописали налог

С 2016 года продать квартиру станет сложнее из-за новых налоговых правил

Быстро продать квартиру становится сложнее. Срок, после которого при продаже квартиры собственник освобождается от 13% налога, увеличился до пяти лет. При этом, чтобы избежать фиктивного занижения суммы сделки, прописано, что стоимость квартиры, с которой начисляется налог, должна быть не менее 70% от кадастровой стоимости. «Газета.Ru» изучила новые налоговые правила.

С нового года начинают действовать новые правила освобождения от уплаты НДФЛ при продаже квартиры. Получить освобождение от 13% налога при продаже недвижимости стало сложнее. На что стоит обратить внимание тем, кто недавно получил недвижимость и рассчитывает поскорее ее продать?

Основным нововведением стало увеличение срока, по истечении которого собственник может рассчитывать на освобождение от налогов.

«Главным изменением, безусловно, станет изменение сроков владения таким имуществом на дату продажи.

До конца 2015 года от уплаты НДФЛ освобождались сделки при условии, что недвижимость находилась в собственности налогоплательщика не менее трех лет, с 1 января сроки увеличиваются до пяти лет.

Обратной силы изменения не имеют, и правила распространяются только на сделки, заключенные после указанного рубежа, поэтому я советовала собственникам, при наличии неформальных договоренностей, завершить процесс заключения сделки до Нового года», — говорит руководитель международно-правовой практики «Чаадаев, Хейфец и партнеры» Анастасия Асташкевич.

В Москве с 2017 года может резко вырасти налог на недвижимость

Как уточнила Мария Понаморева, старший юрист адвокатского бюро А2, налог не коснется предпринимателей, работающих в сфере недвижимости.

«Указанные правила не будут распространяться на доходы физических лиц от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции, действующей с 1 января 2016 года, согласно пп. «в» п. 10 ст. 2, ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 №382-ФЗ)», — поясняет юрист.

Однако новые правила напрямую коснутся непрофессиональных инвесторов, тех, кто приобретал жилье в инвестиционных целях (количество таких сделок возросло из-за валютных колебаний) и планирует его в скором времени продать. Стоит отметить, что налогом облагается разница между ценой, за которую квартира была куплена, и той, по которой ее впоследствии продали. Потраченная сумма будет вычитаться как налоговый вычет.

Например, квартиру приобрели за 10 млн руб. и, не дожидаясь истечения пятилетнего срока, продают за 12 млн. 13%-ным налогом облагается разница в 2 млн, налог, таким образом, составит 260 тыс. руб.

Как отмечают юристы, теоретически остается возможность уйти от налога, занизив в договоре сумму сделки, однако сделать это будет не просто. Еще одно важное нововведение: при заниженной стоимости налогооблагаемая база будет вычисляться по кадастру (не менее 70% от кадастровой стоимости). Прибавим сюда нестабильность на рынке — никто не берется предсказать, какие цены будут даже спустя год, в такой ситуации просчитать выгоду от сделки крайне проблематично.

«С 1 января также вводятся новые ограничения на продажу недвижимого имущества по заниженной цене (менее 1 млн руб.) для ухода от уплаты налога. Теперь при анализе заявляемой в договоре суммы сделки будет учитываться кадастровая стоимость объекта. Таким образом, с 1 января при продаже недвижимости до истечения указанного срока будет предоставляться налоговый вычет в размере 1 млн руб. или в размере потраченной на приобретение объекта суммы, а 13% НДФЛ будут устанавливаться исходя из базы, составляющей не менее 70% кадастровой стоимости, а не от указанной в договоре заниженной суммы сделки», — поясняет Асташкевич.

Дольщикам придется уплачивать НДФЛ в любом случае.

«Минфин России в письме от 15.03.2013 №03-04-05/4-232 разъяснил, что при реализации доли в праве собственности на нежилое помещение положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяются, и НДФЛ в рассматриваемом случае уплачивается независимо от срока владения долей», — поясняет Понаморева.

Иногородние покупатели стали в разы меньше покупать квартиры в столице

Стоит отметить, что для ряда собственников остался в силе прежний срок, после которого вступает в силу освобождение от НДФЛ, — три года.

Иногородние покупатели стали в разы меньше покупать квартиры в столице

«Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком одним из следующих способов (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):
— в порядке наследования от лиц, признаваемых согласно Семейному кодексу РФ членами семьи и (или) близкими родственниками налогоплательщика;
— по договору дарения от лиц, признаваемых согласно Семейному кодексу РФ членами семьи и (или) близкими родственниками налогоплательщика;
— в результате приватизации;
— в результате передачи налогоплательщику как плательщику ренты имущества по договору пожизненного содержания с иждивением», — говорит Понаморева.

Однако напомним, что, полученную по наследству квартиру быстро продать без потерь не удастся. С учетом того что цена определяется по кадастровой стоимости, а налоговый вычет, на который может рассчитывать собственник в этом случае, составляет 1 млн руб., налоговые затраты будут достаточно ощутимы. Это связывает руки, например, тем, кто планировал продать жилье, чтобы приобрести новую квартиру, и улучшить таким образом жилищные условия. Можно предположить, что затраты попытаются переложить на покупателей, однако есть серьезные сомнения, что сегодня рынок к этому готов, — правила начинают диктовать уже покупатели.

Как отмечают эксперты, подобные ужесточения могут подстегнуть рынок аренды. Теперь собственники, выжидая положенный срок, чтобы продать квартиру без налогов, скорее всего, предпочтут отдать жилье в аренду, чтобы оно не лежало мертвым грузом, а генерировало небольшой доход.

Какая сумма облагается налогом при продаже квартиры?

Здравствуйте, подскажите, пожалуйста, если в 2017 году квартира была приобретена за наличный расчет и в этом же году продана за такую же цену, то какой налог с продажи будет в этом случае? Спасибо!

Ответы юристов (2)

Ирина, добрый день! Вы вправе получить имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных расходов.

п2. ст 220 НК РФ:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;
(пп. 1 в ред. Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ)

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Доброго времени суток Ирина, В данном случае при отчуждении имущества находящегося в собственности менее 5 лет ( приобретенного с июля 2016 года) подлежит оплате налога в размере 13% от размера стоимость имущества, превышающие 2000000 рублей, то есть если квартира была продана на сумму выше установленного размера(предела), то начисление оплаты будет на сумму разницы. В другом случае, если Вы продали квартиру, при условиях указанных выше, и сразу приобрели иное недвижимое имущество по такой же цене или выше, то данный налог не взимается.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Какая сумма не облагается налогом при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет?

какая сумма не облагается налогом при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, если вступил собственность в феврале 2016г

Ответы юристов (2)

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 руб. При продаже вышеназванного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже имущества.

Из указанного следует, что налог будет исчисляться с суммы превышающей 1 000 000 рублей. Например, Вы продаете квартиру за 1 500 000 рублей, НДФЛ (13%) будет исчисляться с 500 000 рублей

До конца 2015 года от уплаты НДФЛ освобождались сделки при условии, что недвижимость находилась в собственности налогоплательщика не менее трех лет, с 1 января сроки увеличиваются до пяти лет.

Стоит отметить, что налогом облагается разница между ценой, за которую квартира была куплена, и той, по которой ее впоследствии продали. Потраченная сумма будет вычитаться как налоговый вычет.
Например, квартиру приобрели за 10 млн руб. и, не дожидаясь истечения пятилетнего срока, продают за 12 млн. 13%-ным налогом облагается разница в 2 млн, налог, таким образом, составит 260 тыс. руб.

Если несколько собственников, то каждому с его доли положен налоговый вычет в 1 млн. руб.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Опубликовано / Август 11, 2018
Рубрики:
Блог